Informatie Wet WOZ
Wet WOZ
De Wet WOZ geeft regels voor de waardebepaling van onroerende zaken. Een van de belangrijkste uitgangspunten is dat continu vastgoedgegevens moeten worden geregistreerd. Te denken valt hierbij aan informatie over bijvoorbeeld het bouw- of renovatiejaar, vraag- en verkoopprijsgegevens en huurcijfers van kantoren, winkels etc.
De Wet WOZ schrijft verder voor dat met ingang van 1 januari 2007 alle onroerende zaken (WOZ-objecten) jaarlijks moeten worden gewaardeerd naar de waarde op een bepaald tijdstip, de zogenaamde peildatum.
Aan de hand van de in het kader van de Wet WOZ vastgestelde waarde berekent de gemeente de gemeentelijke onroerende zaakbelastingen en het waterschap de waterschapsomslag.
Bezitters van een eigen huis of tweede huis hebben met de vastgestelde waarde ook te maken bij de berekening van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting of eventueel de vermogensrendementsheffing van de Rijksoverheid.
WOZ-beschikking
De gemeente stelt de waarde van een onroerende zaak vast: de zogenoemde WOZ-waarde.
De WOZ-beschikking (WOZ staat voor waardering onroerende zaken) is een officieel document van de gemeente, waarin de waarde van een onroerende zaak is aangegeven. De WOZ-beschikking wordt gecombineerd met de aanslag onroerende-zaakbelastingen en andere gemeentelijke heffingen.
Voorbeelden van onroerende zaken zijn woningen en bedrijfspanden, inclusief de grond. De Wet WOZ zorgt ervoor dat bij de belangrijkste belastingen over onroerende zaken wordt uitgegaan van dezelfde waarde.
Waardepeildatum en tijdvak
Vanaf 1 januari 2007 geldt dat de WOZ-waarde voortaan jaarlijks wordt vastgesteld.
WOZ-tijdvak: Het tijdvak waarvoor een WOZ-waarde wordt vastgesteld is gelijk aan het belastingjaar.
Waardepeildatum: De Wet WOZ schrijft voor dat de WOZ-waarde in 2011 moet zijn vastgesteld naar de verkoopwaarde van uw woning op 1 januari 2010. Voor het belastingjaar 2011 geldt als waardepeildatum 1 januari 2010.
Toestandsdatum: De gemeente moet rekening houden met gedane verbouwingen, nieuwbouw of sloop in 2010. De WOZ-waarde wordt dan vastgesteld over de toestand van 1 januari 2011.
Hoe is de waarde op mijn beschikking tot stand gekomen
Bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van het bedrag dat het huis zou opbrengen op 1 januari 2010 (belastingjaar 2011) - de peildatum - wanneer het leeg verkocht zou zijn en onmiddellijk in gebruik zou kunnen worden genomen. Dit is de vrije verkoopwaarde van het pand. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden.
Het bepalen van de waarde van woningen is op geautomatiseerde, modelmatige wijze uitgevoerd. Na het berekenen van de door het geautomatiseerde model bepaalde taxatiewaarden en de onderbouwing daarvan, is een nadere controle uitgevoerd op de juistheid van deze gegevens. Een deel van deze controle heeft met de bij de gemeente bekende gegevens plaatsgevonden. Verder is een aantal objecten ter plaatse gecontroleerd.
WOZ-taxatieverslag
Eén van de doelstellingen van de Wet WOZ is duidelijkheid. Daarom moet een gemeente een belanghebbende inzicht kunnen geven in de opbouw van de taxatie. Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan de gemeente daarom verzoeken om een taxatieverslag.
Het taxatieverslag van een onroerende zaak bevat, naast de aanduiding van het object en de kadastrale gegevens, enkele kenmerken die van groot belang zijn voor de waardebepaling. Het taxatieverslag vermeldt de aard van het object, het bouwjaar en de grootte van het object.
Verder geeft het taxatieverslag inzicht in de aansluiting op de markt. Bij woningen geschiedt dit waar mogelijk door de vermelding van verkoopprijzen en WOZ-waarden van vergelijkbare woningen. Bij niet-woningen (bedrijven, kantoren, kerken, scholen, etc) geschiedt dit door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren).
Een taxatieverslag is dus geen taxatierapport zoals een makelaar dat opmaakt.
Wie kan een taxatieverslag ontvangen?
Iedereen die een WOZ-beschikking heeft ontvangen, kan de gemeente verzoeken om een taxatieverslag.
Belangrijk voor u om te weten is dat het taxatieverslag van uw pand in beginsel niet aan derden wordt verstrekt.
Wel is het zo dat een belanghebbende het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak kan opvragen indien hij kan aantonen een gerechtvaardigd belang te hebben. Het gerechtvaardigd belang van de belanghebbende komt voort uit de door hem te betalen belasting in verband met de onroerende zaak. Dit betekent bijvoorbeeld dat zowel de eigenaar als de gebruiker van een niet-woning een taxatieverslag kunnen aanvragen.
Wijzigingen aan een pand (verbouw, aanbouw, sloop) en de invloed op de WOZ-waarde
Naar aanleiding van een verbouwing, aanbouw, sloop, of andere wijziging beoordeelt de gemeente of de waarde is gewijzigd.
Als de wijziging plaatsvindt in de loop van het belastingjaar, dan heeft dit geen gevolgen voor de WOZ-beschikking voor datzelfde belastingjaar. Met de wijziging wordt in de WOZ-beschikking voor het volgende jaar rekening gehouden.
Met wijzigingen die hebben plaatsgevonden tussen de waardepeildatum (1 januari 2010) en het begin van het tijdvak (1 januari 2011) wordt voor de WOZ-waarde van 2011 rekening gehouden.
Gemeente en WOZ-waarde
De gemeenten hanteren de WOZ-waarde voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen (OZB), die van de eigenaren en gebruikers van onroerende zaken wordt geheven. Eigenaren en gebruikers (bijvoorbeeld huurders) van onroerende zaken betalen elk jaar een bedrag aan OZB. Dit bedrag is gebaseerd op de WOZ-waarde, "vermenigvuldigd" met een tarief.
Met ingang van 1 januari 2006 is de OZB-gebruikersbelasting op onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen afgeschaft. Bij deze onroerende zaken heft de gemeente dus alleen nog de eigenarenbelasting.
De OZB wordt van alle onroerende zaken geheven, behoudens enkele verplichte vrijstellingen.
Er zijn drie soorten vrijstellingen:
- De objecten die in het kader van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten zijn vrijgesteld. Het gaat hier bijvoorbeeld om openbare wegen, kerken en bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond (landbouwgrond). Voor deze objecten of delen van objecten hoeft ook geen WOZ-waarde te worden bepaald.
- De objecten die volgens artikel 220 van de Gemeentewet worden vrijgesteld. Van deze objecten, bijvoorbeeld kassen, moet wel een waarde worden bepaald als deze van belang is voor de afnemers van de taxatiegegevens (het Waterschap en de Belastingdienst). De afnemers baseren hun heffing namelijk op andere wetten dan de Gemeentewet.
- De objecten die in de gemeentelijke belastingverordening worden vrijgesteld. Deze objecten moeten altijd getaxeerd worden, omdat de waarde van belang is bij de berekening van de zogenaamde belastingcapaciteit van de gemeente.
Rijksbelastingdienst en WOZ-waarde
De Belastingdienst beschikt over alle WOZ-waarden van de gemeenten. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor:
- De inkomstenbelasting (het eigenwoningforfait, voorheen heette dat het huurwaardeforfait), de “vermogensrendementsheffing” voor woningen die "niet tot hoofdverblijf dienen" (=tweede woningen).
- De Belastingdienst kan de waardegegevens ook gebruiken bij andere belastingen, zoals de regulerende energiebelasting, maar is dit niet verplicht. Soms zorgen bepaalde omstandigheden (bv. de datum van overlijden bij successierechten) ervoor dat die gegevens ook niet meer bruikbaar zijn.
In een aantal gevallen komt het object waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld niet overeen met het object dat voor de Rijksbelastingdienst van belang is. Dit komt met name voor bij het eigenwoningforfait bij boerderijen, woon-/winkelpanden en woningen met praktijk of kantoor aan huis. In die gevallen is voor de rijksheffingen alleen de waarde van het woongedeelte van belang. De waarde van het woongedeelte kan niet (rechtstreeks) aan de WOZ-beschikking ontleend worden, maar kan soms wel van de WOZ-waarde of het bijbehorende taxatieverslag afgeleid worden.
Uw aangifte voor de inkomstenbelasting over het jaar 2010 baseert u op de waarde die u in 2010 heeft ontvangen via de gecombineerde WOZ-beschikking/aanslag OZB. De waarde voor het eigenwoningforfait voor de voorlopige teruggaaf van de inkomstenbelasting 2011 kan wel op de gecombineerde WOZ-beschikking/OZB-aanslag 2011 gebaseerd worden.
Bij nieuwbouw ontvangt u de WOZ-beschikking in de eerste acht weken van het jaar na oplevering. Voor de inkomstenbelasting moet u soms al eerder de waarde opgeven, bijvoorbeeld voor een voorlopige teruggave in verband met hypotheekrenteaftrek. Als de gemeente voor uw nieuwbouwwoning nog geen WOZ-beschikking heeft afgegeven, dan moet u zelf de waarde schatten. U moet hierbij uitgaan van de waarde die de woning op 1 januari 2009(belastingjaar 2010) of 1 januari 2010 (belastingjaar 2011) zou hebben gehad.
Waterschap en WOZ-waarde
De waterschappen gebruiken de WOZ-waarde voor de heffing van de omslag gebouwd, die geheven wordt van eigenaren van gebouwde onroerende zaken. Op een enkele uitzondering na (bijvoorbeeld kassen) betreft dit dezelfde onroerende zaken als bij de gemeentelijke onroerende-zaakbelastingen.
Naast de omslag gebouwd heffen de waterschappen de omslag ongebouwd, met de oppervlakte als heffingsmaatstaf. De meeste onroerende zaken die in de omslag ongebouwd worden betrokken zijn vrijgesteld in het kader van de Wet WOZ (bijvoorbeeld bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond en natuurterreinen), zodat hiervoor geen WOZ-waarde vastgesteld hoeft te worden. Voor deze objecten wordt de oppervlakte gebruikt als grondslag voor de omslag ongebouwd.
In de meeste gevallen zal dus de WOZ-waarde voor de omslag gebouwd door het waterschap gebruikt worden. Alleen indien een object gedeeltelijk gebouwd is en gedeeltelijk ongebouwd (bijvoorbeeld boerderij met vrijgestelde landbouwgrond) geldt de waarde van het gebouwde gedeelte voor de omslag gebouwd.
Voorbeeld
Gebouwde objecten zijn gekoppeld aan kadastrale percelen. De oppervlakte van die kadastrale percelen wordt gebruikt om de omslag ongebouwd te berekenen. Bij een boerderij met veel omliggende grond wordt in het kader van de Wet WOZ de waarde bepaald van de gebouwen (de woning en de bedrijfsgedeelten) en de grond die hieraan dienstbaar is, bijvoorbeeld de tuin en het erf. Voor dit deel wordt een aanslag gebouwd opgelegd. De weilanden, dus de grond die niet dienstbaar is aan de woning en de gebouwen, zijn als bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond vrijgesteld. Met de oppervlakte van die weilanden wordt de omslag ongebouwd berekend.
Als u het niet eens bent met de waarde van uw onroerende zaak welke wordt aangegeven op de WOZ-beschikking
Tegen de waarde op de WOZ-beschikking kunt u binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking bij de gemeente bezwaar maken. U moet dan schriftelijk bezwaar aantekenen bij de gemeenteambtenaar belast met de heffing van gemeentelijke belastingen. Uw bezwaarschrift lees verder
Waarderingskamer
De Waarderingskamer is een zelfstandig bestuursorgaan dat is ingesteld op grond van de Wet WOZ. De Waarderingskamer heeft een aantal taken, o.a.: toezicht houden op de uitvoering van de Wet WOZ en adviseren van de Minister van Financiën.
De waardebepaling door de gemeenten geschiedt dus onder toezicht van de Waarderingskamer. Hierbij let de Waarderingskamer o.a. op het feit dat de vastgestelde waarden moeten overeenstemmen met de markt.
Kan ik de WOZ-waarde ook voor iets anders gebruiken?
Ja, u kunt de WOZ-waarde onder andere voor de aanvraag van een hypotheek gebruiken. Een aantal banken accepteert dat. Daarnaast accepteert een aantal verzekeringsmaatschappijen de WOZ-waarde voor premieberekening van de opstalverzekering.
Waardeontwikkelingen woningen tussen 1 januari 2009 en 1 januari 2010
De WOZ-waardebeschikking die u in februari 2011 heeft ontvangen geeft niet aan wat uw woning nú waard is maar wat de woning waard was op 1 januari 2010 (de peildatum). De dalende woningprijzen zijn terug te zien in de WOZ-beschikking voor 2011.
Tussen 1 januari 2009 (de vorige peildatum) en 1 januari 2010 (de huidige peildatum) zijn de WOZ-waarden van de woningen in de gemeente Hof van Twente gemiddeld met 1,8% gedaald. Zoals aangegeven betreft het hier een gemiddelde, de waarde van uw woning kan dus meer of minder gedaald zijn of zelfs zijn gestegen.
Omdat de WOZ-waarde altijd een jaar achter loopt op de actuele waarde is het waarschijnlijk dat de WOZ-waarde voor 2012, die u volgend jaar ontvangt, lager zal zijn dan de WOZ-waarde voor 2011.
WOZ waarde in relatie tot de Inkomstenbelasting (eigen woningforfait)
Voor het invullen van uw aangifte inkomstenbelasting 2009 dient u de WOZ waarde te gebruiken die vermeld staat op het aanslagbiljet gemeentelijke belastingen heffingsjaar 2010 lees verder
