Gemeente Hof van Twente

Wonen en werken in het buitengebied

• Beleidsuitgangspunten wonen in het buitengebied
• Bestemmingsplan Buitengebied
• Woonvolume en meerdere huishoudens in één woning in het buitengebied
• Hergebruik agrarische bedrijfsgebouwen
• Nieuwe woningen in het buitengebied
• Bijgebouwen in het buitengebied
• Huisnummering
• Ervenconsulent
• Nieuwe landgoederen

Beleidsuitgangspunten wonen in het buitengebied

De gemeente wil tegemoet komen aan de vraag naar woonmogelijkheden op het platteland en tegelijkertijd de kwaliteit van het buitengebied bewaken en versterken. Altijd geldt dat voor het realiseren van de plannen een bouwvergunning nodig is, waardoor de plannen onder andere aan redelijke eisen van welstand moeten voldoen. Elke situatie zal individueel behandeld en afgewogen worden. Indien de plannen niet passen in het vigerende bestemmingsplan is een planologische procedure noodzakelijk. Dergelijke procedures vergen tijd door noodzakelijke onderzoeken en wettelijke termijnen. De benodigde tijd hangt af van de benodigde procedure en de daarbij ingebrachte reacties. De gemeente brengt de kosten samenhangend met de procedures en de daarbij noodzakelijke onderzoeken op grond van de legesverordening in rekening bij de initiatiefnemer. Eventuele afspraken worden vastgelegd in een overeenkomst.

Bewoners wordt geadviseerd om bij plannen vooraf contact op te nemen met de Publieksbalie in het gemeentehuis, of via tel. 0547 - 858585.

Bestemmingsplan Buitengebied

Op dit moment zijn er nog verschillende bestemmingsplannen buitengebied, zoals het bestemmingsplan Buitengebied Markelo, Buitengebied Ambt-Delden, Buitengebied Diepenheim en Buitengebied Delden-Goor. Vanaf 2007 zijn voorbereidingen getroffen voor een integrale herziening voor het gehele buitengebied.

Tot de vaststelling van het nieuwe integrale bestemmingsplan blijft de gemeente vrijstelling verlenen van het bestemmingsplan of de oude bestemmingsplannen partieel herzien, zolang de verzoeken hierom binnen de gestelde beleidskaders vallen.

Woonvolume en meerdere huishoudens in één woning in het buitengebied

Woonvolume en meerdere huishoudens in één woning in het buitengebied
Het maximale woonvolume is in de meeste bestemmingsplannen vastgelegd op 600 m3.
Bij inwoning kunnen twee huishoudens in één woongebouw intrek nemen, waarvoor één woning van 700 m3 mag worden gerealiseerd. Uitbreiding of nieuwbouw van een woning naar maximaal 750 m3 is mogelijk, wanneer extra gelet wordt op de kwaliteit van het geheel. Zo zijn een hoogwaardig bouwplan, dat bijdraagt aan de architectuur van de woning en een erfinrichtingsplan vereist. Wel geldt dan dat aanbouwen niet gewenst zijn en dat het uiterlijk van het pand, zoals bijvoorbeeld de gevel en de massa, er moet uitzien als één woning. Een duidelijk onderscheid tussen het hoofdgebouw en een eventueel bijgebouw is nodig.

Er worden geen specifieke inrichtingseisen gesteld aan de inrichting van woningen in het buitengebied. Woningen kunnen op deze manier geschikt worden gemaakt voor meervoudige bewoning. Dit geldt ook voor wonen op de deel: wonen in het inpandige bedrijfsgedeelte (op de deel) is onder voorwaarden mogelijk. Bestemmingsplantechnisch blijft het geheel één woning. Het beleid geldt tevens voor bestaande woningen met een bestaand groter volume dan 600 m3. Wel moet het uiterlijk van het pand, zoals bijvoorbeeld de gevel en massa, eruit blijven zien als één woning.

Als de inhoud van een als karakteristiek aangemerkte woonboerderij groter is dan 1000 m3 is formele splitsing mogelijk. Na splitsing zijn vervolgens per individuele wooneenheid bijgebouwen toegestaan. Dit is het enige onderscheid met het reguliere beleid. Het opgedeelde gebouw mag niet worden vervangen door twee zelfstandige woningen. De gemeentelijke geïntegreerde welstands/monumentencommissie zal advies uitbrengen over de karakteristiek, zodat kan worden beoordeeld of het pand in aanmerking komt. Bij een bestaand agrarisch bedrijf is een formele splitsing in deze vorm niet gewenst, vanwege mogelijk toekomstige milieukundige belemmeringen.

Er dient vrijstelling worden verleend van het bestemmingsplan, waarbij een reguliere toets, inclusief milieuhindertoets en een welstandstoets noodzakelijk is, voordat de bouwvergunning kan worden verleend.

Hergebruik agrarische bedrijfsgebouwen

De terugloop in de landbouw maakt het voor de leefbaarheid en de economische vitaliteit van het landelijk gebied wenselijk dat vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (Vab) worden hergebruikt ten behoeve van andere, niet agrarische, functies.

Het hoofddoel van het Vab-beleid is sociaal-economisch van aard, met andere woorden:

• het leveren van een bijdrage aan de versterking van de vitaliteit van het platteland;
• het behouden van de sociale structuren;
• het realiseren van nieuwe economische dragers in het landelijk gebied;
• het benutten van de resterende economische waarde van agrarische bedrijfsgebouwen voor andere bedrijvigheid.

Een blijvende landelijke uitstraling van de gebouwen en omgeving is gewenst. Hergebruik verbetert in beginsel de omgevingkwaliteit en voorkomt kapitaalsvernietiging. Startende bedrijven worden gestimuleerd. Het buitengebied blijft daardoor een streekgebonden werkgebied in plaats van woongebied voor niet streekgebonden forensen.

Nieuwe functies kunnen worden toegelaten afhankelijk van de situering in het landschap, de bijdrage aan de behoud of de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, aanwezige natuur- en landschapswaarden en bijvoorbeeld de ligging ten opzichte van een woonkern. Er wordt geen positieve of negatieve lijst gegeven van hergebruiksmogelijkheden, bij de beoordeling van wenselijkheid van de nieuwe functie wordt gestuurd op kwalitatieve criteria.

Bewoning van agrarische bedrijfsgebouwen - anders dan de inpandige bedrijfsruimte (de deel) - is niet gewenst. In uitzonderlijke gevallen kan vrijstelling worden verleend voor bewoning van voormalige bedrijfsgebouwen. Uitzonderingen kunnen worden gemaakt als bijvoorbeeld bewoning de enige manier is om een karakteristiek gebouw te behouden. De voorwaarden zijn gerelateerd aan het rood-voor-rood-beleid. Dat betekent dat er geïnvesteerd moet worden in ruimtelijke kwaliteit en dat overtollige bebouwing wordt gesloopt. Er moet aandacht zijn voor de inrichting van het erf. Het gebouw kan niet meer in gebruik blijven voor het agrarische bedrijf of een andere nevenfunctie en het agrarische bedrijf is beëindigd. Oorspronkelijke voor bewoning ongeschikt gemaakte woningen komen voor deze uitzondering niet in aanmerking.

Om in aanmerking te komen voor een vrijstelling in het kader van het VAB-beleid kan een verzoek worden ingediend. Medewerking kan worden verleend door middel van een ontheffingsprocedure of een wijziging van het bestemmingsplan. Voordat de procedure wordt gestart, vindt een specifieke welstandstoets over de aanwezige bebouwing en de erfinrichting plaats. Elke verbouwing bij een functiewijziging is omgevingsvergunningplichtig.

De beleidsregel vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing (Vab) kunt u hier inzien.

De uitgangspunten van deze beleidsregel zijn verwerkt in de Structuurvisie Landelijk gebied.

Nieuwe woningen in het buitengebied

Het bouwen van nieuwe woningen in het buitengebied is slechts beperkt mogelijk.
Bij agrarische bedrijven is er een mogelijkheid voor het bouwen van een extra bedrijfswoning als de arbeidsbehoefte dit noodzakelijk maakt (minimaal 1,75 volwaardige arbeidskrachten – VAK). De bedrijfsparticipatie en het toezicht op de veestapel staan voorop. In deze gevallen moet zijn aangetoond, dat de woonfunctie huidige en toekomstige ontwikkelingen niet belemmert en dat de arbeidsbehoefte een tweede bedrijfswoning noodzakelijk maakt. Vrijstelling kan worden verleend van het bestemmingsplan, waarbij een toetsing van de aanvraag plaatsvindt.

In het kader van het Rood-voor-rood beleid is de bouw van nieuwe woningen mogelijk. Het uitgangspunt van de Rood-voor-rood regeling is verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Het slopen van alle (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing exclusief woning en karakteristieke bebouwing van tenminste 850 m2 en beëindiging van het bedrijf zijn daarbij voorwaarden. Er kan dan een huis van maximaal 600 m3 worden gebouwd. Een grotere woning is mogelijk bijvoorbeeld bij inwoning of bij een hoogwaardig bouwplan en met erfinrichtingsplan. De kavel wordt bij voorkeur toegekend op het bouwperceel van het gestaakte bedrijf, alternatieve locaties moeten bijvoorbeeld worden gezocht bij de kernen of aansluitend bij lintbebouwing. Rood voor rood compensatiewoningen op vrije locaties zijn in beginsel niet mogelijk.
Vooroverleg over het plan is nodig, waarbij onder andere het erfinrichtingsplan  wordt besproken. De financiële aspecten van de regeling verdienen de aandacht. Er wordt een overeenkomst gesloten, waarin afspraken worden vastgelegd. In alle gevallen zal het bestemmingsplan worden herzien.  De reguliere welstandstoets geldt bij woningen met inhoud van 600 m3. Bij grotere woningen geldt de specifieke welstandstoets.

Bijgebouwen in het buitengebied

Bij een woning mag volgens geldende bestemmingsplannen maximaal 50 of 75 m2 aan bijgebouwen worden gerealiseerd. Bij sanering van bebouwing kan de oppervlakte worden vergroot naar maximaal 150 m2. Bestaande opstallen mogen worden onderhouden en gedeeltelijk worden vernieuwd. Dit is niet het geval als er afspraken zijn gemaakt over sloop. Om de typische Twentse bouwstijl in stand te houden is bij karakteristieke erven een vergroting van de opstallen in overleg met de gemeente soms mogelijk. Er gelden dan specifieke welstandseisen.
Alvorens een bouwvergunning kan worden afgegeven moet vrijstelling van het bestemmingsplan worden.

Huisnummering

Bij inwoning of voor bijgebouwen kan een extra huisnummer worden aangevraagd in verband met het regelen van aansluitingen bij nutsbedrijven. Dit verandert echter niets aan de rechten in het bestemmingsplan. Er is bij inwoning formeel slechts één woning toegestaan, ook bij herbouw.

Ervenconsulent

Particulieren kunnen voor begeleiding en advies een beroep doen op de ervenconsulent van het Oversticht. Het Oversticht adviseert over gebouw, erf en landschap. Daarbij vormt de kwaliteit van het waardevolle cultuurlandschap een belangrijk uitgangspunt voor toekomstige ontwikkelingen.
De ervenconsulent werkt samen met de gemeente om de samenhang tussen gebouw, erf en landschap in het landelijk gebied te optimaliseren.
De ervenconsulent adviseert en ondersteunt, geeft voorlichting en begeleidt bij het maken van plannen, onder andere in het kader van ‘Rood voor Rood’ of ‘Vrijkomende Agrarische Bedrijfsbebouwing’ en andere bouwopgaven groter dan 500 m3.

Meer informatie vindt u op de website van Het Oversticht.

Nieuwe landgoederen

Inleiding
Het buitengebied van de gemeente Hof van Twente wordt gekenmerkt door een groot aantal historische kastelen en landgoederen. In totaal bestaat 25% van het grondgebied van de gemeente uit landgoederen gerangschikt onder de Natuurschoonwet (NSW). De NSW biedt eigenaren van landgoederen bepaalde fiscale faciliteiten, op voorwaarde dat ze het landgoed in stand houden en daarmee het natuurschoon bevorderen. De realisatie van nieuwe landgoederen kan een goede bijdrage leveren aan de verdere versterking van de ruimtelijke kwaliteit en het uitbreiden van het netwerk van recreatieve wandel- en fietspaden. Nieuwe landgoederen kunnen op bepaalde locaties een toegevoegde waarde hebben ten aanzien van algemene natuurontwikkeling, de natuurdoelstelling van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) of recreatiemogelijkheden in de nabijheid van kernen.

Bij nieuwe landgoederen bestaat de mogelijkheid om een landhuis te bouwen op een plek waar normaal gesproken niet gebouwd mag worden en met een inhoud die groter is dan de reguliere maximale inhoud van 750 m³. Belangrijkste voorwaarden hiervoor zijn een minimale oppervlakte van tien hectare, het aanplanten van minimaal 30% nieuw bos en/of andere natuurwaarden en de openstelling van het landgoed. 
 
Het provinciale beleid op basis van het Streekplan Overijssel 2000+ vormt het uitgangspunt ten aanzien van nieuwe landgoederen in de gemeente Hof van Twente. Aangezien door het realiseren van een nieuw landgoed een extra ruimte claim wordt gelegd op de agrarische gronden in het buitengebied is een nader afwegingskader noodzakelijk. Agrarische bedrijven in de omgeving van het nieuwe landgoed mogen niet worden beperkt in hun bedrijfsvoering of in hun toekomstige uitbreidingsmogelijkheden. Voordeel van een nieuw landgoed is dat bij het beëindigen van een agrarisch bedrijf de eigenaar in de vorm van een nieuw landgoed zijn geïnvesteerde vermogen veilig kan stellen. Om de druk op agrarische gronden te beperken wordt terughoudendheid betracht ten aanzien van het toestaan van nieuwe landgoederen.

Beleidsuitgangspunten
De realisatie van nieuwe landgoederen in de Hof van Twente wordt mogelijk gemaakt met de volgende beperkingen:

• In de gehele gemeente is een quotering van toepassing van maximaal tien nieuwe landgoederen voor de coalitieperiode 2006-2010;
• Na de behandeling van en principemedewerking aan een 5-tal initiatieven voor nieuwe landgoederen zal een evaluatie van de beleidsnota plaatsvinden. In deze evaluatie zal met name aandacht zijn voor de maatschappelijke meerwaarde die de landgoederen opleveren/hebben opgeleverd;
• Nieuwe landgoederen moeten passen binnen de maatvoering, verkaveling en karakteristiek van het aanwezige landschap en de bestaande landschapstypen;
• In de ecologische hoofdstructuur en ecologische verbindingszones mogen nieuwe landgoederen niet strijdig zijn met de doelstellingen van de EHS en moeten ze worden ingezet om aanwezige natuurdoelstellingen te realiseren. De bebouwing van de nieuwe landgoederen kan worden gerealiseerd langs en in de buitengrenzen van de EHS, zolang hierdoor geen blokkade van de EHS ontstaat. Inrichting van nieuwe natuur dient plaats te vinden conform het Natuurgebiedsplan van de provincie;
• Er dient aandacht te zijn voor bestaande agrarische bedrijven in de omgeving en eventueel aanwezige verkavelingskansen;
• In de buurt van kernen moeten nieuwe landgoederen een samenhang vormen tussen de kernen en het omliggende landschap, waarbij rekening moet worden gehouden met eventuele uitbreidingslocaties;
• In landbouwontwikkelingsgebieden en in het essenlandschap zijn nieuwe landgoederen niet toegestaan;
• Het nieuwe landhuis maakt deel uit van het onder de Natuurschoonwet gerangschikte landgoed.

Ten aanzien van de te bebouwen oppervlakte geldt:

• Het te realiseren landhuis met allure heeft een minimale inhoudsmaat van 1000 m³. De maximale inhoudsmaat van het landhuis wordt niet vastgesteld. Er moet altijd rekening worden gehouden met de totale oppervlakte van het landgoed en de inpasbaarheid in het landschap. De ervenconsulent van het Oversticht heeft een grote rol bij de beoordeling van het plan;
• Qua indeling van het landhuis wordt afgeweken van de beleidsnota woningen in het buitengebied. Voor de landhuizen geldt nadrukkelijk dat er slechts één wooneenheid mag worden gerealiseerd, met uitzondering van een landhuis met zorgcomponent. Altijd wordt uitgegaan van één centrale ingang en de uitstraling van het landhuis als één woning;
• Extra ondergeschikte wooneenheden zijn mogelijk mits de woningen een onderlinge samenhang hebben die de allure van het landgoed versterkt en er per woning 5 hectare extra grond wordt gerangschikt. Bij dit uitgangspunt is het niet de bedoeling dat er ‘woonwijken’ ontstaan.

Nieuwe landgoederen kunnen interessant zijn voor het huisvesten van bepaalde doelgroepen. Bij nieuwe landgoederen worden landgoederen met een zorgcomponent en verblijfsrecreatie toegestaan. Daarnaast is een werkfunctie in het landhuis ook toegestaan, deze moet ondergeschikt zijn aan de woonfunctie. De oppervlakte van de ruimte welke als kantoor- en praktijkruimte mag worden aangewend is maximaal 25% van het woonoppervlak.

De realisatie van het nieuwe landgoed kan met zijn publieke toegankelijkheid leiden tot een verbetering van de recreatieve mogelijkheden. Het landgoed moet actief toegankelijk zijn met duidelijke entrees en goede parkeergelegenheid. Een beschrijving van omliggende routes kan een onderdeel uitmaken van het plan. Daarnaast moet er de mogelijkheid bestaan om de nieuwe landgoederen nu of in de toekomst aan te laten sluiten op de lokale en/of regionale routestructuren.
 
Procedure
De gemeente maakt het vestigen van een nieuw landgoed mogelijk door een partiële (=gedeeltelijke) herziening van het bestemmingsplan. Per initiatief dient een integrale totaalvisie te worden opgesteld, die met een beoordeling en weging door het college, wordt voorgelegd aan de gemeenteraad, alvorens een bestemmingsplanprocedure wordt opgestart. In de integrale totaalvisie dienen in ieder geval de volgende aspecten te worden afgewogen:
o De mogelijkheid tot inpassing van nieuwe natuur in het landschap;
o Het effect op de landbouw in de directe omgeving;
o De waardering van de roodfunctie en de aanwezigheid van bestaande bebouwing;
o De doelstellingen van de EHS in het gebied of overige opgaven voor natuur en water;
o De relatie met gebiedsdoelstellingen vanuit de diverse gebiedsuitwerkingen;
o De maatschappelijke meerwaarde, zoals bijvoorbeeld de economische functie en de impact van openstelling.


De beleidsnota nieuwe landgoederen is op 10 juni 2008 door de gemeenteraad vastgesteld.